La vente en viager immobilier est une solution de plus en plus prisée, notamment par les seniors souhaitant valoriser leur bien tout en continuant à en profiter ou en percevant une rente régulière. Deux formes principales existent : le viager occupé et le viager libre. Chacune présente des avantages et des contraintes qu’il convient de bien comprendre avant de se lancer. Cet article fait le point sur ces deux types de viagers afin de guider vendeurs et acheteurs dans leur choix.
Qu’est-ce qu’un viager occupé ?
Le viager occupé est le cas le plus courant, représentant environ 90% des ventes en viager. Dans cette formule, le vendeur, appelé le crédirentier, conserve le droit d’usage et d’habitation de son logement. Il peut y vivre jusqu’à son décès ou renoncer à ce droit.
L’acheteur, appelé débirentier, devient propriétaire du bien, mais ne peut en jouir immédiatement. Il doit attendre la fin de l’occupation pour pouvoir habiter ou louer le logement.
Fonctionnement financier du viager occupé
L’acheteur verse un bouquet (somme initiale) puis une rente viagère mensuelle au vendeur jusqu’à son décès. En contrepartie de cette occupation, une décote est appliquée sur la valeur du bien, calculée en fonction de l’âge du vendeur et de la valeur vénale de la propriété.
Le vendeur bénéficie ainsi d’un revenu stable sans se soucier des charges importantes, souvent partagées entre vendeur et acheteur selon le contrat (gros travaux à la charge de l’acheteur par exemple). Explorez toutes les options en cliquant ici.
Qu’est-ce qu’un viager libre ?
Le viager libre est une forme plus rare (environ 10% des ventes). Ici, le bien est vendu libre de toute occupation. L’acheteur peut en disposer immédiatement.
Le vendeur cède la pleine propriété du logement dès la signature, perdant l’usage du bien. Cette formule est souvent choisie pour des résidences secondaires ou des biens locatifs.
Aspects financiers du viager libre
Le planteur reçoit un bouquet et une rente viagère plus importante qu’en viager occupé, car aucune décote n’est appliquée. L’acheteur prend à sa charge toutes les charges du bien et dispose du bien librement.
Le viager libre est apprécié par les acheteurs car ils peuvent y habiter ou le louer immédiatement, et souvent par les vendeurs qui ne veulent plus gérer leur bien.
Comparaison des avantages et inconvénients
| Aspect | Viager occupé | Viager libre |
|---|---|---|
| Usage du bien | Vendeur continue d’habiter le logement | Acquéreur peut disposer immédiatement |
| Prix du bien | Décote appliquée, prix de vente plus bas | Pas de décote, prix plus élevé |
| Rente versée | Rente viagère généralement moins élevée | Rente viagère plus importante |
| Charges | Partagées entre vendeur et acheteur | Charges à la charge de l’acquéreur |
| Intérêt vendeur | Garde son logement, revenu stable | Cède son logement, obtient plus d’argent |
| Intérêt acquéreur | Investissement moins cher, mais attente pour jouir | Usage immédiat du bien, mais investissement plus lourd |
Qui doit choisir quoi ?
L’achat en viager occupé convient à un investisseur cherchant un prix attractif et prêt à attendre avant de bénéficier du bien. Le vendeur, souvent âgé, valorise son logement tout en continuant d’y vivre sereinement.
Le viager libre est possible quand le vendeur n’a plus besoin du logement ou souhaite s’en détacher rapidement. L’acheteur bénéficie d’un droit immédiat sur le bien mais le financement est plus élevé.
Aspects fiscaux et charges
En viager libre, l’acquéreur supporte l’ensemble des charges et taxes. Le vendeur est exonéré des dépenses liées au bien.
En viager occupé, le partage des charges est contractuellement défini. Le vendeur paye souvent la taxe d’habitation et les charges locatives courantes, tandis que l’acquéreur paie la taxe foncière et les frais de gros travaux.
Fiscalement, le vendeur bénéficie d’un abattement sur la rente viagère selon son âge, ce qui diminue la charge fiscale.
Le choix entre viager libre et viager occupé dépend avant tout des besoins et contraintes des deux parties. Le viager occupé offre un prix plus attractif pour l’acquéreur et permet au vendeur de conserver son logement, mais contraint l’acheteur à patienter. Le viager libre permet une jouissance immédiate pour l’acheteur et un meilleur prix pour le vendeur, moyennant des charges plus lourdes pour l’acquéreur.
Il est conseillé de bien étudier sa situation, voire de consulter un expert en viager pour adapter la solution la plus judicieuse et sécuriser la transaction. Le viager, qu’il soit libre ou occupé, reste une option intéressante dans la gestion du patrimoine immobilier.
